作者：子非鱼

01 | 深圳楼市松绑

【资料图】

在2022年的楼市寒冬中，几乎所有的城市都在忙着救市，但深圳始终坐怀不乱，那叫一个稳坐如山。

就连北京、上海都适当对个别片区有所放松，比如北京放松了台湖、马驹桥双限措施，不再执行通州限购，只按照亦庄新城的限购措施执行。

上海方面，对临港新片区的购房政策进行了三次放松。而广州方面较为特殊，是一线城市中，唯一一个没有全域限购的城市，增城与从化不限购。

深圳之所以稳定如山，一方面是深圳作为中国楼市风向标，需要起到榜样作用；另一方面，是深圳掌舵层，对压制房价过快上涨的决心无比坚定。

深圳房价经过上一轮大拉升，已经产生了较为严重的挤出效应。

人口方面，从2015年到2018年，深圳常住人口增量分别为60万、53万、55.08万、49.83万人。而2021年，深圳常住人口增量突然降到了4.78万。

这或许是在去年的楼市大萧条中，深圳始终不为所动的根本原因。但长期的购房高门槛，对于深圳的刚需阶层来说，确实也是个麻烦。

所以，这一次，深圳为了支持刚需人才购房，对人才房购房门槛进行了适当松绑。

就在近日，深圳市住建局向已批准建设的可售人才住房项目下发补充通知，放宽这类项目申购条件。

人才房，顾名思义，是对人才销售的房子，它和商品房不同。而且，只给户籍人才。

之前深圳的人才房硬标准是，第一没有房的人群。第二，本科以上学历或深圳市认定的领军人才。第三，户籍，如果以家庭为单位，其配偶与未满18周岁子女应列为共同申购人，必须都具有深圳户籍，且申购人缴纳深圳社保累计三年以上；若单身居民申购，申购时应年满35周岁。

现在的补充通知增加了第二梯队，第二队列申购人若以家庭为单位，仅需本人拥有深圳户籍，且在深缴纳社保累计三年以上。共同申购人不受户籍限制，申购人配偶只需正常缴纳深圳社保即可；单身申购人应年满30周岁。

02 | 人才房为何松绑

前后对比可以发现，门槛确实放松了不少。之前要求全家都是户籍，现在只需要主申请人户籍即可。

当然，第二梯队的购房面积有约束。三口之家，按照主申请是户籍，其他家庭成员是非户籍的标准，只能申购50至70平米的户型。若是四口之家，则可申购70至85平米的户型。

关键问题来了，深圳的人才房为何要松绑？

按理来说，由于人才房的价格比正常商品房的价格低很多，比如去年年末深圳推出的6个项目合计4422套人才房，按市场价的6折销售。

这样的价格，理论上应该不愁卖啊，为何还要降低购房门槛？事实上，人才房并不像想象中那么好卖。

第一，门槛高。学历和户籍双要求。

根据深圳市统计局的数据显示，2021年年末深圳市常住人口1768.16万人。其中，常住户籍人口556.39万人，占常住人口比重31.5%。

另外，根据第七次人口普查数据显示，深圳大专以上学历人口506.59万人。深圳统计局没有公布本科以上学历人口。

不过这个数据机构有公布。

机构公布了2020年各城市本科学历以上人口，北京最多，626.24万人，其次是上海、成都。深圳本科学历以上人口数量全国第四，258.14万人。

258万本科以上学历人口，叠加户籍要求，既拥有本科以上学历又是户籍的人口，至少得打个6折，也才154万人。

所以，别看深圳总的常住人口多，但能满足人才房购房标准的非常少。更何况，此前深圳人才房的要求是，全家都得是户籍人口。

而且，还有一条硬标准，有房的不能买，这又得过滤到一批人。真正有实力的高端人才，早就买了房，只剩下实力不上不下的人。

所以，真正符合标准的有效需求，其实很少，大概在100万左右。这有效需求中，又有多少人买得起人才房？

第二，人才房有诸多限制。

房产出售后十年内实施封闭流转，也即不能；在深缴纳社保满15年或年满60周岁，且购房满10年的业主，可向当地政府缴纳一定比例增值收益后获得完整产权，房产进入市场自由流通。

第三，人才房的户型门槛要求非常高。

人才房中的三房户型，基本需要全家都是户籍人口才能达标。

第四，限贷因素。

部分人才在老家买过房，有房贷记录。如果在深圳选人才房，贷款得50%起步，这就让很多人望而却步，买不起。

所有的因素叠加在一起，就造成了去年年末推出的6个人才房项目合计4422套房，去化率只有44%不到。

要么选不上（三户型吃香），要么买不起（一旦来家买过房有房贷记录，首付就得5成起）。

也就造成了深圳的人才房虽然价格很有诱惑，但由于整体有效需求人数非常少，以及诸多门槛限制，还是卖不动。

当然，卖不动还有一个不可忽视的因素，那就是去年深圳的房地产行情，冷若冰霜。每个月2000套左右的新房销量，而且去年很多新建商品房打骨折出售，二手房也在降价卖，这就大大削弱了人才房的吸引力。

你说一旦买了人才房，得锁定十年，十年内这房子的完全产权还不是你的，这期间，你这套房子不能买卖，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（离婚后共同申请人该时间限制），并且按照届时政策取得人才房完全产权以后才能上市买卖，

最关键的是，还占据了你的房票。这期间，如果你想购买商品房，没门路。也就是说，十年期间，你无法购买其他商品房。

这就让很多人不得不掂量一下。

在这种背景下，深圳才有了这次松绑。50至75平米的人才房，第二梯队主申请人是户籍即可，不需要全家都是户籍。70至85平米的三户型，4口之家主申请人是户籍人口即可。

02 | 门槛还得下调才行

当然，这次深圳人才房门槛放松，还有一个大背景，那就是深圳的新房市场依旧没啥起色。

据深圳中原地产研究中心统计，上周（2月13日-19日），深圳全市新房住宅共成交482套，环比下降6.8%；成交面积51944平方米，环比下降12.7%。截至2月19日，深圳全市一手住宅成交1366套，仍处于近年来市场低位。

在逻辑上这完全说得通，毕竟市场的购买力并未复苏，而且复苏的不确定性仍比较大。

在这种背景下，我个人觉得，深圳的人才房既然是支持没房的人才完成居住梦想，为了更好地留住人才，那细节方面还得调整才行。

因为尽管人才房对全家户籍有所降低，但学历仍是硬标准。上面已经说到，2021年年末深圳市常住人口1768.16万人，但真正没有房且是户籍且是本科的人口，也就100万左右。

符合要求的虽然有100万，但这批人中不是谁都买得起，过滤一批，也就几十万真正需求。

几十万需求的支撑力不可谓不足，据财新网梳理，截止到2023年2月深圳共有41存量可售型人才房，可售货量超过3.2万套。

但是有限贷这个限制，就让很多人头疼。本科户籍学历人才，应该有相当一批在老家买了房，他们在深圳买人才房，首付得50%起步。

所以，可以针对人才房放松贷款要求，来一个“认房不认贷”。

前段时间，一个粉丝跟我说了自己的一个糟心事，他人在上海，但在老家买了房，老家的房子烂尾了。尽管在上海买房算首套，但有房贷记录，在上海首付只能70%起步。

认房又认贷，是很多购房人面前的拦路虎。本意是压制炒房，但伤害了很多真正的刚需。

其实压制炒房有很多办法，对于一线出手过于严格的认房又认贷规定，本号觉得可以有针对性地放松放松。

这样，不仅有利于人才房的销售，也有利于整个商品房市场的去库存。